Estudo de Caso — Localizações Premium e Seus Resultados

Por Hage | 21 de julho de 2026

Ao longo das semanas anteriores, analisamos teoricamente os fatores que tornam um flat no pool um bom investimento. Chegou o momento de conectar a teoria à prática com dados reais do mercado hoteleiro brasileiro, extraídos de fontes oficiais e verificáveis.

Os números apresentados abaixo foram consolidados a partir do Panorama da Hotelaria Brasileira 2025 (HotelInvest em parceria com o FOHB), dos boletins mensais do InFOHB, da pesquisa de desempenho da ABIH-SP (Portal do Hoteleiro) e dos relatórios de mercado da CoStar/STR (Hotel News Resource). A amostra nacional do FOHB contemplou 597 hotéis e cerca de 96.240 unidades habitacionais em 173 cidades.

🏢 Caso 1: Polo Corporativo — Faria Lima / Berrini (São Paulo — SP)

Contexto: A região que concentra os maiores escritórios de consultorias, bancos de investimento, fundos de private equity e multinacionais da América Latina. A Avenida Faria Lima e a região da Berrini formam o CBD (Central Business District) de São Paulo, onde se concentram os maiores lançamentos hoteleiros upscale do país, como o Pulso Hotel Faria Lima (57 suítes, inaugurado em 2024), o W São Paulo (179 quartos, inaugurado em dezembro de 2025, da Marriott) e o HQ Hotel São Paulo (previsão 2026).

Indicadores de Mercado para Hotéis Upscale em São Paulo (2025):

De acordo com o Panorama da Hotelaria Brasileira 2025 (FOHB/HotelInvest), os hotéis upscale da cidade de São Paulo apresentaram os seguintes indicadores médios no ano fechado de 2025:

Indicador	Segmento Upscale SP	Segmento Midscale SP	Segmento Econômico SP
Taxa de Ocupação	60,3%	62,8%	63,7%
ADR (Diária Média)	R$ 906	R$ 609	R$ 407
RevPAR	R$ 547	R$ 382	R$ 259
Var. RevPAR 2025 vs 2024	+7,1%	+1,9%	-1,1%

Fonte: HotelInvest e FOHB — Panorama da Hotelaria Brasileira, 20ª edição, valores reais dez/2025.

O que explica esses números:

Poder de Precificação (Pricing Power): O segmento upscale concentra-se justamente nas regiões mais nobres da cidade (Faria Lima, Itaim, Berrini, Paulista). A diária média de R$ 906 evidencia que o hóspede corporativo paga um prêmio significativo pela localização estratégica. A variação de RevPAR de +7,1% mostra a resiliência do segmento.
Eventos de Grande Porte: A região se beneficia diretamente de grandes eventos. Em março de 2026, durante a Design Week, a cidade de São Paulo registrou ocupação de 67,8%, ADR de R$ 871,48 e RevPAR recorde de R$ 590,79 — o melhor março já registrado, segundo dados preliminares da CoStar. Em novembro de 2025, o GP de Fórmula 1 elevou a ocupação para 74,3%, ADR para R$ 1.025,95 e RevPAR para R$ 762,15 (Hotel News Resource/CoStar).
Demanda Corporativa Constante: Embora esses picos de eventos sejam relevantes, o que sustenta o upscale é a demanda corporativa de segunda a quinta-feira. O mercado de São Paulo como um todo fechou 2025 com taxa de ocupação média de 62,6% , ADR de R$ 602 e RevPAR de R$ 377 (crescimento real de 2,7% vs 2024), conforme o Panorama FOHB/HotelInvest.

🏥 Caso 2: Polo de Saúde — Região Hospitalar (São Paulo — SP)

Contexto: O entorno de grandes complexos hospitalares de alta complexidade (Hospital Sírio-Libanês, Albert Einstein, Hospital das Clínicas) gera uma demanda única e anticíclica: pacientes, familiares e acompanhantes que buscam conforto, privacidade e estrutura de cozinha. Esse segmento não possui dados segregados por bairro, mas pode ser analisado através do comportamento de hotéis econômicos e midscale em localizações de demanda mista.

Indicadores de Mercado Relevantes:

Indicador	Nacional Economico (2025)	Nacional Midscale (2025)
Taxa de Ocupação Média	60,8%	62,9%
ADR (Diária Média)	R$ 319	R$ 489
RevPAR	R$ 194	R$ 308
Var. RevPAR 2025 vs 2024	+5,2%	+7,7%

Fonte: HotelInvest e FOHB — Panorama da Hotelaria Brasileira, 20ª edição.

O que explica o potencial da localização hospitalar:

Demanda Anticíclica (Colchão de Ocupação): Enquanto o corporativo sofre em feriados e férias (janeiro, julho, dezembro), a demanda por saúde não para. Diferente de hotéis no polo corporativo, que podem ver a ocupação cair para 43-54% em meses de baixa (janeiro e fevereiro de 2025 em SP tiveram ocupação de 43% e 57%, respectivamente), flats próximos a hospitais mantêm ocupação estável durante todo o ano.
Estadia Média Elevada: O paciente ou acompanhante fica em média de 7 a 15 dias, contra 2 a 3 noites do hóspede corporativo. Isso reduz custos operacionais (housekeeping, lavanderia, check-in/check-out) e melhora a margem operacional.
Ticket Moderado com Eficiência: A diária média é menor que a do upscale corporativo, mas a eficiência operacional compensa. Hotéis econômicos no Brasil tiveram margem competitiva com RevPAR de R$ 194 em 2025, e flats com estrutura de kitchenette conseguem praticar diárias médias entre R$ 250 e R$ 350 com ocupação consistente.

Dado Relevante: Embora o turismo de saúde não seja segregado nas pesquisas do FOHB, o Panorama 2025 aponta que "o aquecimento do mercado de lazer e eventos foi fator-chave para o desempenho positivo nacional" — e, inversamente, destinos com demanda mista (lazer + saúde + corporativo) tendem a ter maior estabilidade nos indicadores ao longo do ano.

✈️ Caso 3: Hub de Transporte — Entorno de Congonhas (São Paulo — SP)

Contexto: Congonhas é o segundo aeroporto mais movimentado do país, com mais de 20 milhões de passageiros/ano (dados Infraero), concentrando a ponte aérea Rio-São Paulo e voos corporativos para todo o Brasil. O entorno abriga hotéis que capturam a demanda de viajantes em conexão, tripulantes e executivos em trânsito.

Análise baseada em dados de mercado:

Contratos Corporativos de Tripulação: Cias aéreas fecham contratos anuais com blocos de quartos, garantindo ocupação mínima. Essa demanda é a mais estável do setor hoteleiro, pois independe de sazonalidade ou eventos.
Perfil de Preço: Hotéis próximos a aeroportos tendem a se posicionar nos segmentos econômico e midscale. Em 2025, o segmento econômico paulistano registrou ADR de R$ 407 e ocupação de 63,7%, com ocupação relativamente estável ao longo do ano. A variação de RevPAR de -1,1% no econômico SP (vs +5,2% no nacional) sugere um mercado mais pressionado pela concorrência na capital.
Eficiência Operacional: A menor exigência de luxo reduz a pressão sobre o FF&E, alongando o ciclo de reposição de mobiliário. A margem GOP de hotéis econômicos bem geridos costuma ficar entre 35% e 40%, segundo referências de mercado do FOHB.

📊 Tabela Comparativa: Os Três Perfis de Localização

Indicador	Polo Corporativo (Referência Upscale SP)	Polo de Saúde (Ref. Econ./Midscale Nacional)	Polo Aeroportuário (Ref. Econômico SP)
Taxa de Ocupação (2025)	~60% a 63%	~61% a 63%	~64%
ADR (Diária Média)	R$ 600 a R$ 900	R$ 300 a R$ 500	R$ 300 a R$ 450
RevPAR (2025)	R$ 380 a R$ 550	R$ 190 a R$ 310	R$ 200 a R$ 280
Estabilidade de Ocupação	Média (picos em eventos)	Alta (demanda contínua)	Média-Alta (contratos)
Sazonalidade	Alta (férias/feriados)	Muito Baixa	Baixa
Perfil do Investidor	Máxima rentabilidade	Renda estável e previsível	Fluxo contratual de longo prazo

Fontes: FOHB / HotelInvest (Panorama 2025), ABIH-SP (Pesquisa Mensal), CoStar/STR (dados SP).

⚠️ Nota Metodológica Importante

Os dados apresentados acima são agregações por segmento e cidade, não por bairro ou micro-localização. O FOHB, a HotelInvest e o CoStar não divulgam publicamente dados segregados por bairro. A correlação entre cada perfil (corporativo, saúde, aeroportuário) e os segmentos hoteleiros (upscale, midscale, econômico) foi feita com base no posicionamento típico de cada região. Para uma análise de investimento específica, recomenda-se contratar um estudo de viabilidade com dados proprietários de Revenue Management.

Fontes consultadas: